Оренда землі завжди була ключовим механізмом ведення сільського господарства в Україні, особливо з огляду на тривалий мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення, який існував до відкриття земельного ринку у 2021 році.

Скасування мораторію стало лиш початком масштабних перетворень. Справжнім викликом як для держави, так і для учасників ринку стало запровадження воєнного стану, яке суттєво трансформувало правові підходи до оренди землі та стало причиною появи безпрецедентних тимчасових норм і правил.

У 2025 році оренда земель сільськогосподарського призначення є не лише основною формою землекористування, але й інструментом, що визначає стабільність агропромислового комплексу та продовольчу безпеку країни.

В умовах триваючого воєнного стану та поступового повернення до стандартних процедур земельного обігу незнання актуальних змін у законодавстві може мати надзвичайно серйозні наслідки для всіх сторін договору оренди.

Власники землі ризикують втратити можливість продовжити або вигідно переукласти угоди, а орендарі можуть зіткнутися з автоматичним припиненням договорів, фінансовими санкціями або навіть втратою права користування землею через формальні помилки чи непоінформованість.

Зокрема, багато українців ще не до кінця усвідомлюють наслідки скасування автоматичної пролонгації договорів, яка діяла в умовах воєнного стану у 2022 році, а також важливість належного оформлення угод у відповідності до нових вимог закону.

Через незнання цих змін сторони орендних відносин можуть несвідомо порушувати законодавство або власні права, що призводить до численних судових спорів, додаткових витрат і втрати дорогоцінного часу.

 

«ВОЄННИЙ» ПОРЯДОК ОРЕНДИ

Запровадження воєнного стану змусило державу оперативно змінити земельне законодавство, щоб запобігти колапсу у земельній сфері та забезпечити продовольчу безпеку. Парламент ухвалив спеціальний Закон №2145-IX від 24.03.2022, який тимчасово, на період воєнного стану, спростив і змінив правила оренди земель сільськогосподарського призначення.

Ці зміни діяли до 19 листопада 2022 року. Зокрема передбачалося автоматичне поновлення договорів оренди землі сільськогосподарського призначення, строк яких закінчився після введення воєнного стану 24.02.2022. Іншими словами, якщо строк оренди закінчився, наприклад, у червні 2022 року, закон продовжив його до червня 2023-го без підписання додаткових угод і навіть без державної реєстрації цього продовження.

Важливо, що це поновлення відбувалося автоматично і обов’язково, а не лише за бажанням сторін – Верховний Суд чітко підтвердив, що така пролонгація діяла з 07.04.2022 по 19.11.2022 і не залежала від волевиявлення орендодавця чи орендаря. Таким чином, орендарі отримали гарантію користування землею ще рік, навіть якщо власник не погоджувався продовжувати договір на довоєнних умовах.

Варто зауважити, що законодавство не передбачило, що робити після спливу цього додаткового року.

Таким чином, автоматичне річне продовження діяло лише з 24.02.2022 по 19.11.2022. Після цієї дати повернулася довоєнна процедура поновлення договорів.

Автоматична пролонгація фактично унеможливила одностороннє припинення орендних відносин у період її дії. Навіть якщо орендар не планував продовжувати користування землею, він був змушений ще рік сплачувати орендну плату. Законодавець не передбачив для таких випадків права відмови від пролонгації, адже метою було максимально залучити землю до обороту.

Однак орендар міг знайти «вихід»: закон дозволив йому передати своє право користування земельною ділянкою іншій зацікавленій особі, уклавши з нею договір – фактично «уступити» право оренди. Це особливе «надзвичайне» право воєнного часу дало можливість тим, хто не може чи не хоче обробляти землю, передати її іншому аграрію, щоб земля не простоювала. Звичайно, знайти такого суборендаря в прифронтових районах було нелегко, але юридичний механізм для цього з’явився.

Ще одне ноу-хау воєнного часу – спрощений порядок передачі в оренду земель с/г призначення державної та комунальної власності для товарного сільгоспвиробництва. Уряд дозволив швидко надавати в оренду невитребувані та нерозподілені паї, щоб вони приносили врожай.

Такі договори укладалися без земельних торгів та суто в електронній формі, з реєстрацією у спеціальній Книзі реєстрації землекористувань воєнного стану при районних військових адміністраціях. Законом встановлювалися жорсткі умови: строк оренди – не більше 1 року, плата – не більше 8% від нормативної оцінки землі, заборона поновлення і укладення нового договору після спливу цього року. Орендарям таких ділянок також заборонили змінювати цільове призначення, передавати землю в суборенду, будувати капітальні об’єкти чи кардинально змінювати угіддя.

Важливо також згадати, що земельні аукціони щодо прав оренди с/г земель держави і громад були повністю зупинені до завершення військового стану.

 

ВІДНОВЛЕННЯ ДІЇ ЗАГАЛЬНИХ НОРМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАВСТВА

 Однак  спеціальний «воєнний» порядок оренди землі був прив’язаний до надзвичайних обставин і не міг тривати надто довго без ризику хаосу у правовій системі України. Восени 2022 року, після адаптації державних реєстрів та кадастру до роботи в умовах війни, законодавець вирішив повернутися до більш прозорих довоєнних правил. Для цього прийнято Закон №2698-IX від 19.10.2022 (набрав чинності 19.11.2022) про відновлення системи оформлення прав на оренду с/г земель та удосконалення охорони земель.

Цей акт фактично скасував більшість воєнних послаблень, про які йшлося вище, і відновив дію загальних норм земельного законодавства. Ось ключові зміни після листопада 2022 року:

1. Державна реєстрація землі та прав – знову обов’язкова.

Якщо на початку війни функціонування Державного земельного кадастру та Реєстру речових прав було призупинено, то згодом їх роботу відновлено.

Закон №2698-IX встановив, що тепер передача ділянки в оренду допускається лише за умови внесення її до кадастру, а права оренди – до Реєстру прав. Всі земельні ділянки, передані в оренду за воєнними правилами без кадастрового номера і реєстрації, мали бути заднім числом зареєстровані протягом 2 місяців. Тобто, якщо у 2022 році громада передала фермеру землю “на один рік” без внесення в кадастр, до початку 2023 року треба було оформити технічну документацію, присвоїти номер і зареєструвати ділянку та договір у реєстрах. Це важливо зробити, адже інакше після війни можуть виникнути спори щодо дійсності такого договору.

2. Поновлення дії аукціонів і конкуренції.

З 19 листопада 2022 року земельні торги (аукціони) знову стали обов’язковими при передачі в користування державних і комунальних с/г земель. Тепер громади та Держгеокадастр можуть здавати нові ділянки тільки через електронні аукціони в системі Prozorro. Продажі, як це було впроваджено ще у 2021 році. Воєнні виключення (оренда без торгів) більше не діють, окрім випадків, коли уряд знову вимушено призупиняє аукціони на небезпечних територіях. Фактично, Закон №2698 повернув довоєнний “прозорий” порядок користування землями.

Важливо: якщо посадовці передадуть землю без аукціону, договір буде незаконним і може бути визнаний недійсним. Судова практика ще до війни ставала на бік держави у таких спорах, адже закон однозначно вимагав торгів.

3. Скасування автоматичної пролонгації.

Воєнний механізм примусового продовження договорів оренди офіційно припинив дію 19.11.2022. Закон №2698 прямо зазначив, що автоматичне поновлення договорів без згоди сторін більше не застосовується. Отже, орендодавці знову отримали право вирішувати, чи продовжувати відносини з орендарем після закінчення строку. А орендарі мусять вчасно потурбуватись про продовження – або через реалізацію переважного права укласти новий договір, або шляхом підписання додаткової угоди.

Отже, ще з кінця 2022 року правила оренди землі повернулися до “нормальних” умов: орендарі і орендодавці повинні діяти за загальною процедурою, без автоматичних продовжень і без екстрених спрощень. Скасування автоматичного поновлення означає, що зараз актуальними знову є норми Земельного кодексу та Закону “Про оренду землі” щодо поновлення договорів (переважне право, строки повідомлення тощо). Тому настала пора завчасно планувати свої договори: за 3–6 місяців до закінчення строку слід домовлятися про новий, аби не втратити землю або орендаря.

 

НАЛЕЖНИЙ ЮРИДИЧНИЙ СУПРОВІД – НЕ «БАЖАНО», а «НЕОБХІДНО»!

Оренда землі у 2025 році – це сфера, де перетнулися наслідки земельної реформи та воєнних потрясінь. Динамічний розвиток законодавства відкриття ринку сільськогосподарських земель, а також глибокі зміни, зумовлені запровадженням воєнного стану після 24 лютого 2022 року, сформували нову правову реальність, у якій орендодавцям і орендарям доводиться діяти швидко, зважено й обізнано.

У 2025 році особливо відчутною стала потреба в юридичній гнучкості – адаптації договорів до змін, що не лише продиктовані законом, а й викликані непередбачуваними подіями.

Для землевласників та землекористувачів важливо розуміти, що оренда у 2025 році вже не є просто договором на декілька сторінок.

Це стратегічний документ, який визначає економічну стійкість бізнесу, можливість скористатися переважним правом викупу, залучити кредитування, захистити посіви й майбутній врожай. Помилки в умовах, неоформлена реєстрація, несвоєчасна пролонгація – усе це може мати суттєві правові та фінансові наслідки.

Отже, правильне оформлення оренди, знання нових можливостей (як-от відчуження права оренди без згоди власника), своєчасне реагування на законодавчі зміни, розуміння судової практики та консультації з фахівцями – це вже не «бажано», а необхідно!

Лише так можна захистити себе від ризиків, скористатися перевагами нової системи і зберегти контроль над одним із найцінніших ресурсів сучасної України – землею.

Тому не варто залишати земельні питання без належного юридичного супроводу.

Своєчасне звернення до адвоката допоможе уникнути критичних помилок, захистити свої права в суді, грамотно оформити документи, передбачити можливі ризики та скористатися перевагами нових законодавчих можливостей.

Звертайтесь за правовою допомогою – разом ми зробимо ваш земельний актив стабільним і юридично захищеним!

 

Максим КРАВЧУК, юрист